Восстановители Украины: как война изменила строительную карту страны.
Полномасштабная война изменила строительный рынок Украины не только по объемам, но и по географии. Данные за 2021-2024 годы показывают, что строительство жилых домов после резкого падения начало возобновляться, но уже в другой пространственной логике. Часть новых квадратных метров смещается в западные и центральные регионы, в то время как крупные деловые центры сохраняют концентрацию компаний с основным видом экономической деятельности 41.20 «Строительство жилых и нежилых зданий», но не всегда демонстрируют соразмерные темпы принятия объектов в эксплуатацию. Это важно для понимания будущего восстановления.
Аналитическая команда YC.Market обнаружила, что карта компаний, карта спроса на жилье и карта фактически принятых в эксплуатацию площадей все меньше совпадают друг в друга .
Для анализа динамики принятых в эксплуатацию общих площадей жилых домов и нежилых зданий использованы данные за 2021-2024 годы из Статистического ежегодника Украины за 2024 год. Показатели за 2025 год не учитывались, поскольку для корректного сравнения требуется полный годовой массив официальной статистики – на момент подготовки материала соответствующий ежегодник с данными за 2025 год еще не был опубликован.
Главные тезисы
- Строительство жилых домов частично смещается в более безопасные регионы. Пять областей, которые в 2024 году превысили собственные показатели 2021 года по принятому в эксплуатацию жилью, увеличили свою долю в общеукраинском объеме с 14,4% до 22,6% – Винницкая, Ровенская, Волынская, Ивано-Франковская и Полтавская области.
- В то же время, не все западные регионы демонстрируют восстановление: Тернопольская область в 2024 году имела лишь 44,5% от уровня 2021-го по принятому в эксплуатацию жилью.
- В 2021 году Киев и Киевская область имели почти равные объемы принятия в эксплуатацию жилья. В 2024-м Киевская область приблизилась к довоенному уровню на 95% , тогда как Киев – на 72% . Это может указывать на усиление роли пригородов и менее плотной застройки.
- Одноквартирные жилые дома стали главным структурным смещением. Их доля в общей площади жилых домов, принятых в эксплуатацию, выросла с 38% в 2021 году до 51% в 2024 году. Зато доля жилых домов с двумя и более квартирами снизилась с 61,7% до 49% .
- Строительство нежилых построек восстанавливается заметно медленнее. В среднем за 2022–2024 годы жилищный сегмент составил 71% от уровня 2021 года, а нежилой – 51% .
- Концентрация компаний с основным видом экономической деятельности 41.20 «Строительство жилых и нежилых построек» демонстрирует, где сосредоточена корпоративная база отрасли, но не всегда прямо коррелирует с динамикой принятия квадратных метров в эксплуатацию. В выборке YC.Market – 5997 строительных компаний, отвечающих заданным критериям. Около двух третей из них сконцентрированы в шести регионах, но часть областей с лучшей динамикой принятия жилых и нежилых помещений в эксплуатацию имеет среднее, а не самое большое количество компаний.
Жилищное строительство
В 2021 году в Украине приняли в эксплуатацию 11,4 млн. м² жилых домов. В 2022 году, после начала полномасштабного вторжения, показатель снизился до 7,1 млн. м² . В 2023 году он почти не изменился – 7,4 млн м² , а в 2024 году вырос до 9,8 млн м² . Региональная детализация показывает, что возобновление строительства жилых домов происходит неравномерно: часть западных и центральных областей уже превысила собственные довоенные показатели, тогда как регионы с более высокими рисками безопасности остаются существенно ниже уровня 2021 года.
Общая площадь жилых домов, принятых в эксплуатацию, по регионам (тыс. м 2 )
Источник: Статистический ежегодник Украины за 2024 год и расчет аналитической команды YC.Market.
*Примечание: последний столбец показывает среднегодовой объем принятого в эксплуатацию жилья за 2022–2024 гг. в процентах к показателю 2021 года.
Самое важное – не только общая динамика, но и изменение регионального баланса. В 2024 году пять областей превысили свой уровень 2021 года по площади принятых в эксплуатацию жилых домов: Винницкая, Ровенская, Волынская, Ивано-Франковская и Полтавская. Их суммарный объем вырос с 1,6 млн. м² в 2021 году до 2,2 млн. м² в 2024-м. На фоне общеукраинского падения это выглядит как четкое пространственное смещение. Этот тренд следует читать не как простое перемещение строительства на запад, а как смещение к территориям с более низкими рисками безопасности, более устойчивым локальным спросом и вероятной лучшей прогнозируемостью частных решений.
На противоположном полюсе – регионы, где риски безопасности и, как следствие, инвестиционная неопределенность сильнее сдерживают строительство. Харьковская область в 2024 году имела только 29% от уровня 2021-го по принятым в эксплуатацию жилым домам, Сумская – 46,2% , Одесская – 55,9% . Киев как город тоже не вернулся к довоенному уровню, хотя остается одним из самых больших рынков в абсолютных значениях.
Отдельно следует смотреть на Киевскую агломерацию. Киевская область в 2024 году почти восстановила показатель 2021, тогда как столица осталась заметно ниже – это может свидетельствовать об усилении роли пригородов, частной застройки и менее плотных жилых форматов. После 2022 года жилой дом все чаще воспринимается не только как недвижимость, но и как элемент безопасности, автономности и жизненной стойкости.
Индивидуальное жилье
Изменилась не только география строительства жилых домов, но и их тип. В 2021 году в Украине доминировали жилые дома с двумя и более квартирами. Их доля составила 61,7% от общей площади принятых в эксплуатацию жилых домов. В 2024 году этот сегмент снизился до 49% . Этот сдвиг хорошо виден в структуре принятого в эксплуатацию жилья по типам домов:
Структура общей площади жилых домов, принятых в эксплуатацию, по видам (%)
|
Тип домов |
2021 р. |
2022 р. |
2023 р. |
2024 р. |
|
Одноквартирные жилые дома |
38 |
39,1 |
47,2 |
51 |
|
Жилые дома с двумя и более квартирами |
61,7 |
60,8 |
52,6 |
49 |
|
Жилые дома для коллективного проживания |
0,3 |
0,1 |
0,2 |
0,0 |
|
Итого |
100 |
100 |
100 |
100 |
Источник: Статистический ежегодник Украины за 2024 год
Данные показывают перелом в структуре рынка – в 2024 году одноквартирные жилые дома впервые стали большим сегментом по площади принятия в эксплуатацию, чем жилые дома с двумя и более квартирами. Зато доля одноквартирных домов выросла с 38% до 51% . Это довольно показательный момент: индивидуальное жилье стало большим сегментом по площади принятия в эксплуатацию, чем многоквартирное.
Этот сдвиг имеет логику военного времени – большие многоквартирные проекты нуждаются в более длительном цикле построения, более значительном финансировании, стабильном спросе и уверенности инвестора – в условиях войны эти предпосылки ослабли. Индивидуальное жилье (одноквартирные жилые дома) лучше отвечает спросу на автономность, низкую плотность проживания, возможность переезда за пределы больших городов и больший контроль над жилым пространством.
Нежилое строительство
Нежилые здания – это офисы, торговые площади, промышленные и складские объекты, здания образования, здравоохранения, социальной защиты и другие объекты, без которых невозможно полноценное экономическое восстановление. Но именно этот сегмент просел глубже жилого.
В 2021 году в Украине приняли в эксплуатацию 4,9 млн. м² нежилых зданий. В 2024 году – 2,7 млн м² , то есть 54,4% от довоенного уровня. Как и в жилом сегменте, сравнение охватывает 2021-2024 годы – период, для которого доступен полный сопоставимый массив годовой статистики из Статистического ежегодника Украины. Средний показатель за 2022-2024 годы составляет 50,7% от уровня 2021 года. Региональная таблица показывает, что спад в строительстве нежилых построек был не только глубже, чем в строительстве жилых домов, но и значительно более неравномерным.
Общая площадь нежилых построек, принятых в эксплуатацию, по регионам (тыс. м 2 )
Источник: Статистический ежегодник Украины за 2024 год и расчеты аналитической команды YC.Market.
**Примечание: последний столбец показывает среднегодовой объем принятых в эксплуатацию нежилых зданий за 2022–2024 гг. в процентах к показателю 2021 года.
Глубокое проседание наблюдаем в Харьковской области и Киеве. Харьковщина имеет очевидный фактор безопасности. Киевский случай другой: столица остается крупнейшим центром концентрации компаний с основным видом экономической деятельности 41.20 «Строительство жилых и нежилых зданий» эксплуатацию площадей нежилых зданий в 2024 году было резко ниже уровня 2021-го в выборке YC.Market, но принятие в площадей.
В то же время, есть регионы с точечным восстановлением – в 2024 году Житомирская, Ивано-Франковская, Кировоградская и Тернопольская области превысили собственные показатели 2021 года по принятию в эксплуатацию нежилых зданий. Но этот маркер следует читать осторожно: отдельный крупный объект или небольшая база сравнения может существенно изменить годовую динамику.
Концентрация корпоративной базы восстановления
Данные аналитической системы YC.Market показывают другую плоскость строительного рынка, а именно места регистрации компаний, которые могут быть привлечены к жилищному и нежилому строительству. В выборку вошли юридические лица, не находящиеся в процессе прекращения на конец марта 2026 г., имеют основной вид экономической деятельности 41.20 «Строительство жилых и нежилых зданий», коммерческую организационно-правовую форму и общий доход более 1 млн грн за 2025 год.
Всего в этой выборке 5997 компаний. Высокая концентрация приходится на шесть регионов: Киев, Днепропетровскую, Киевскую, Львовскую, Одесскую и Харьковскую области. Итого они охватывают 3927 компаний , или 65,5% выборки.
Средний уровень концентрации формируют 12 областей , где количество компаний составляет от 100 до 300. В этой группе есть часть регионов с более сильной динамикой жилищного и нежилого строительства: Ивано-Франковская, Полтавская, Винницкая, Ровенская, Волынская области. Самая низкая концентрация компаний ожидаема для территорий с самыми сложными условиями безопасности, последствиями боевых действий или временной оккупации. В пределах заданных критериев нулевые значения имеют Луганская область, Севастополь и Автономная Республика Крым. Минимальные ненулевые показатели – в Херсонской и Донецкой областях.
Концентрация в городах
Городской срез еще более четко показывает централизацию строительного бизнеса. Топ-12 городов по количеству зарегистрированных испытуемых компаний охватывает 3582 компании , то есть почти 60% всей выборки. Крупнейший центр – Киев с 1633 компаниями .
После Киева крупнейшими городскими центрами в выборке есть Днепр, Львов, Харьков и Одесса. Вместе с Киевом они концентрируют 2813 компаний или почти 47% всей выборки.
Еще один показательный момент – концентрация компаний внутри отдельных областей. В Запорожской, Харьковской и Одесской областях большинство изучаемых компаний сосредоточено в областных центрах. Это создает сильные городские ядра, но в то же время делает региональную строительную базу более чувствительной к рискам, которые приходятся именно на эти города.
Топ-10 компаний сектора строительства жилых и нежилых зданий
Отдельно приводим десятку компаний строительной отрасли ранжированных по убыванию выручки, отвечающих критериям исследования YC.Market . В выборку вошли юридические лица, которые не были в процессе прекращения на конец марта 2026 года, имели основной вид экономической деятельности 41.20 «Строительство жилых и нежилых зданий», коммерческую организационно-правовую форму и общий доход от 1 млн грн за 2025 год.
Названия компаний в списке ведут на карточки контрагентов в аналитической системе YouControl. Там можно подробнее просмотреть регистрационные данные, финансовые показатели, связи, факторы осмотрительности и другую информацию по каждой компании.
ООО «АТЕЛЬЕ ДЕ ФРАНС КИЕВ» / 42862967 – г. Киев
ООО «СТРОЙУКОМ» / 40276440 – Закарпатская обл., г. Перечин
ООО "ТМ "ПЛЮС СЕРВИС"" / 43199757 - г. Киев
ООО «МОНОЛИТ БУДСЕРВИС» / 39778632 – г. Киев
ООО «ФЕРРОСТРОЙ» / 35107305 – Полтавская обл., г. Горишние Плавные
ООО «КСМ-ГРУПП» / 35508002 – г. Киев
ООО «ЗАПАДЭЛЕКТРОМОНТАЖ» / 36699380 – Волынская обл., г. Луцк
ЧАО «ТРЕСТ ЖИЛСТРОЙ - 1» / 01270285 – Харьковская обл., г. Харьков
ООО «КАНСТРОЙ» / 39167127 – г. Киев
ООО «СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ “ОЛЬВИЯ”» / 32448517 – Днепропетровская обл., г. Днепр
Вместо выводов
Данные свидетельствуют о трех параллельных процессах.
Первый – жилищное строительство адаптируется к войне быстрее, чем нежилое . Он еще не вернулся к уровню 2021 года, но уже демонстрирует новые точки прироста. Люди меняют место жительства, бизнес релоцируется, общины в более безопасных регионах получают дополнительный спрос. Поэтому часть жилых квадратных метров смещается в западные и центральные области.
Второй – рынок изменяет формат жилья . Рост доли одноквартирных домов показывает спрос на автономность, более низкую плотность и большую гибкость жилых решений. Это связано не только с экономикой, но и с чувством безопасности.
Третий – корпоративная база остается сконцентрированной в крупных центрах , хотя фактическое строительство все больше зависит от локальных условий. Киев, Днепр, Львов, Харьков, Одесса сохраняют большое количество компаний. Но прирост жилых и нежилых площадей виден также в регионах, не являющихся крупнейшими по количеству изучаемых компаний.
FAQ
1. Как изменился объем ввода жилья в Украине по сравнению с довоенным периодом?
В 2021 году в Украине приняли в эксплуатацию 11,4 млн. м² жилых домов, а в 2024 году – 9,8 млн. м² . После падения до 7,1 млн м² в 2022 году и почти неизменного уровня в 2023 году рынок начал восстанавливаться, но еще не вернулся к довоенному объему.
2. Какое количество строительных компаний реально работает на рынке?
В выборку YC.Market вошли 5997 компаний с основным видом экономической деятельности 41.20 «Строительство жилых и нежилых зданий». Речь идет о юридических лицах, которые не находятся в процессе прекращения на конец марта 2026 года, имеют коммерческую организационно-правовую форму и общий доход свыше 1 млн грн за 2025 год.
3. Почему индивидуальные дома стали популярнее многоквартирных?
Доля одноквартирных жилых домов выросла с 38% в 2021 году до 51% в 2024 году. Это может быть связано со спросом на автономность, более низкую плотность проживания, возможность переезда за пределы больших городов и больший контроль над жилым пространством.
4. Какие строительные компании Украины лидеры по концентрации в регионах?
Высокая концентрация компаний приходится на шесть регионов: Киев, Днепропетровскую, Киевскую, Львовскую, Одесскую и Харьковскую области. Итого они охватывают 3 927 компаний , или 65,5% всей выборки YC.Market.
5. Какая разница в восстановлении Киева и Киевской области?
В 2024 году Киевская область почти восстановила довоенный уровень принятия в эксплуатацию жилых домов, в то время как столица осталась заметно ниже. Киевская область приблизилась к уровню 2021 года на 95% , а Киев – на 72% , что может свидетельствовать об усилении роли пригородов, частной застройки и менее плотных жилых форматов.